每个人的思想和认知都是一座牢笼，看起来虚无却坚不可摧。往往道理没毛用，只有事情砸到脸上了，才最有说服力！
开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、许昌、漯河、三门峡、商丘、信阳、周口、驻马店、济源的老乡先把刀收起来。
上一周去南阳进行了一轮调研，今天用这篇文章终结持续这么多年的三四线争议！
1
正式开始前，先想一句话：价格是价值的体现，价值是基本面的投射。
这句话对不对？
完全不对！
价格=基本面+情绪
情绪可以点燃一切，也可以销毁一切，理性人假设并不成立！
这是年6月23日南阳建业公园里首次摇号开盘现场，套房源，均价元/㎡、现场多人抢房！
这是年9月，南阳建业云境的开盘现场，均价元/㎡，同样是疯狂抢房，全款优先、贷款的根本就排不上。
理性人常识想一想，年房价大涨的南阳，市场暴卖了三年，、依然如此疯狂，还在全款抢房正常吗？
就在上个月怒赔30万，南阳建业云境降价维权的业主被拉走了……
如果一句话形容南阳楼市的当下就是：一场降价引发的雪崩！
三馆一院
类比[郑州白沙+常西湖+滨河]结合体的南阳最牛的三馆一院片区在十一前后迎来了市场毒打！
来源于克而瑞
诸如中梁江山印、金科博翠东方的大降价，不仅给南阳人一火辣的耳光，降价投诉冲上地方政府留言板第一名。关键是这一枪降价，雪崩了！
就在去年三馆一院的三川御府还是元/㎡的高价，今年中梁的特价房最低已经元/㎡多。
马上要交房的三川御府业主内心塞满了TNT……
2
作为一个0调控的三线城市样本，房价相关的情绪完全自由宣泄，潮起时海浪奔涌无人能挡，雪崩时无人可逃。
降价的子弹全城宣泄……
三馆一院降价后，白河南凭什么跟三馆一院平起平坐？
经十路板块一众开发商，常绿、碧桂园、财富、正弘、信友、建业，原地emo……眼泪流的太快，悲伤都跟不上。
送车位、送家电、+特价房、0首付……
白河南板块某工地
现在降价遮遮掩掩，传导机制没有打开，白河南一众项目聪明的就是趁机赶紧抢跑，要不然大家都是快的楼面价，真要价格继续拉低到+，白河的水，满眼的泪。
神盘建业云境
三馆一院一沦陷，政务区的老嘉宾建业云境很尴尬。一条白河之隔，你的CEO盘卖1元/㎡，我卖近元/㎡，各得其乐。现在你元/㎡，我我我我我我……我真的很尴尬。
有的时候太火真不好，去年还各种找关系全款抢房，今年售楼部就门可罗雀，这反转简直离谱。我降价到元/㎡市场还没啥感觉，老业主就差原地窒息了。
降价传导还在继续……
南阳市中心
仲景路、光武东路防爆厂地块的建业天玺、碧桂园南都府守着市中心的位置表示很尴尬，人民路商圈学区房永威广宇南都新城VVIP的位置，表示开盘很忐忑……
人民路商圈
无论是三馆一院、还是白河南、还是东区政务区、还是市中心，这都是南阳这几年最黄金的板块，其他板块的崩塌不用多想。
鸟巢板块的建业森林半岛二手房从去年+元/㎡滑落到1+元/㎡，很大概率继续下滑。市中心的学区房最高涨到过近0元/㎡，一路跌到-元/㎡、再到1元/㎡，虽然有六年一学位学区改革的原因，但市场变了就是变了。
其他的老破社区、年以前的劣质产品、劣质小区未来更将面临毁灭性打击！
你听！BOOM是泡沫破裂的声音！
3
从我对南阳楼市描述中细心的你会找到几个关键线索:
1、楼市崩塌的很突然、很迅速；
2、我反复在讲情绪这个词；
原本南阳楼市崩塌的不会这么快，最大的外部诱因是过去一年三道红线、两道红线等各项融资监管收紧，导致全国TOP房企资金极度收紧。
年8月南阳第一次土拍大规模流拍是一个信号。
在资金紧张的情况下，优先放弃三四线的土地储备是必然选择。同样率先开启大降价的金科、中粮等房企，这样的降价幅度根源上和南阳市场无很大关联，但蝴蝶效应已经展开！
对于一个购买力完全释放的城市，信心比黄金重要。涨价时无脑押注、全款疯抢，降价时人嫌狗厌，飞速逃离，一片狼藉！
来源于克而瑞
房子作为商品，服从供需关系的基本逻辑，而城市的库存和去化周期就是核心指标。南阳楼市的库存和去化周期正在火速上升！
众多开发商、众多项目还在期盼春节返乡置业，期盼明年楼市的回暖，但潘多拉的魔盒已经打开。
市场最大的动能-情绪已经关闭引擎，反向坠落！未来一年我们将见证这座城市房价的坠落！
楼市的能量其实也在守恒，曾经涨价的时候多无脑、多疯狂，暴跌的时候踩踏就有多严重，多不讲道理！
我对南阳人的建议也是如此朴素：
1、城市向外扩张，价值向内收缩！
2、买入改善房，最好兼顾品质与学区，一套足矣！
4
好、问题来了！
南阳的市场关我开封、洛阳、平顶山、安阳、鹤壁、新乡、焦作、濮阳、许昌、漯河、三门峡、商丘、信阳、周口、驻马店、济源P事？
注意！这是样本！
南阳楼市从哪里来？到哪里去？地市楼市就从哪里来到哪里去！
年南阳刚推动棚改，当年去库存余套。年南阳掀起浩浩荡荡的棚户区改造，供给侧调整和买房补贴！年当年计划棚改3.04万户动迁15万人!年南阳进入大规模棚改，棚改户，中心城区套!
南阳市场就是棚改、去库存点燃！整个城市集体改善换代、报复性购房、攀比性购房、恐慌性购房集中释放的市场！
这句话很重要，也是所有地市，楼市发展的路径！
当下市场的好与坏，完全取决于当地的购买力、市场情绪，包括政府是否控盘（比如洛阳）调整供需，最后呈现出市场的价格波动！
要么已经崩了，要么在崩的路上……
我们过去讲地市楼市无价值，逻辑的起点是：房子作为商品，人是需求的载体。一个人口流出的城市，房地产注定没有未来!
但这里面始终有一个逻辑与现象的瑕疵，为什么我的城市人口外流，但楼市看起来还不错？
比如南阳七普全市常住人口为人相比六普时少了54万多人，平均每年5万人的人口流失，好像与-火爆的楼市呈现完全背离！
因为人口崩塌对楼市效应是延迟状态的！
我们过去在判断城市人口时候经常使用小学生数量，因为小学生是一个衡量有效人口的最核心的指标。
作为一个人口大市，过去南阳的小学生数量在全国前列。但通过数据我们明显发现一个事实：南阳市的中学生在校数量还在增长，但小学生数量明显下滑，且呈现负增速。
因为中学生的数量是10-15年前的因果，小学生数量是7-10年前的因果。
东北鹤岗今天的窘境绝对不是最近几年人口流出造成的，伏笔至少10年前已经埋下！经济规律只会迟到不会缺席！
不止南阳，未来10-15年众多三四线都要迎接惨烈的城市塌陷！
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最后，楼市新常态下跟众多朋友诚意分享：
1、大道至简，谨遵常识！人口流出的城市，房地产有没有未来？你想让你下一代在哪个城市生活，上班？这都是答案。
2、没有最终变现的涨幅都是纸面财富。
3、未来的楼市新常态，是城市向外扩张，价值向内收缩！原因有城镇化进程的换挡降速，也有房地产的政策、改革与调整。
4、未来买房务必回归确定性！以后买房宁80%确定性赚取20%的收益，不要20%的确定性赚取80%的收益！
5、每一个人、每一个家庭，最需要做的就是做高单项资产，并不断的转移资产，向上集中。
从地市、到郑州、到长三角、大湾区、到北上广深，用数年乃至十几年的时间，不断筑高家庭资产池的壁垒！